【不動産リスク】ドラマ“正直不動産”に学ぶアパート経営の落とし穴〜第1話・前編〜

ドラマ

◆ドラマ『正直不動産』とは?

山Pこと山下智久さん主演のNHKドラマ『正直不動産』。
不動産会社で、9割ウソの営業トークで常に成績トップの主人公が
ある日突然ウソがつけなくなってしまい・・・
そんな状況で果たして営業はできるのか??!
といった内容のドラマで、これがなかなか面白いのです。

なんといってもドラマ中に目まぐるしく出てくる
不動産の営業テクニックが目からウロコなことばかり。

営業さんはウソはついていないけれど
契約書に小さく書かれている買う側が不利になってしまうかもしれない重要事項についてはあえて触れなかったりなど、、、


なんだかリアルで知らないと怖いな〜と思わされることが多く、
かなり勉強になるんですよね。

とにかく知っておいて損はない知識が盛り沢山のドラマです。

サブリース契約とは?”30年一括借上げ・家賃保証”の恐怖

今回のお客様は、長く続けてきた和菓子屋さんを畳んで
アパートにして家賃収入を得ようと娘に提案されたおじいちゃん。

この家族が今回契約しようとしているのはサブリース契約
サブリース契約とは、
不動産屋が物件を所有者から借り上げて、入居者に転貸するシステム。
この契約には一見魅力が満載なのです★
魅力①状況に応じて家賃の協議もしてくれる
魅力②入居者集めからアパートの管理まで全部やってくれる
魅力③入居率に関係なく決まった額の家賃が入ってくる


面倒なことや心配なことを全部代わりにやってくれる夢のような契約。
のように見えますが、ここには隠れた落とし穴が・・・・

魅力①状況に応じて家賃協議もしてくれる

契約の打ち合わせの際に不動産屋さんから
『物価の状況や増税などの時代の変化にも対応できるよう4年目以降は家賃を2年ごとに原則3%上げさせて頂くこともできます』
と説明をされたら
『家賃上がっていくこともあるんだ〜♪』と思ってしまいそうですが

その裏に隠されている意味は家賃が下がっていくこともあるということ。
主人公は新人月下にこう説明した。

客は土地を担保に1億のローン組んでアパート建てる。

経ったアパートの入居者集めと管理はうちがやる。

管理費用と各種手数料がうちに入る。

でも何年か経ってアパートの家賃が周辺の家賃より高かったら下げざるを得なくなる。


家賃協議は下げるときもやるでしょ。まぁ打ち合わせのときに3年後にアパートの近くにおしゃれなマンションが建つことは言わなかったけど、俺はウソはついていない

魅力③入居率に関係なく決まった額の家賃が入ってくる?!

アパート経営で一番怖いのが入居率。
“もし空室になってしまったら・・・・”
という心配がいらないなんて最高ですね!

サブリース契約にある“30年間一括借り上げ・家賃保証”とは、
入居率に関係なく決まった額の家賃が毎月入ってくるというもの。
これなら安心〜♬
ん??待てよ・・・???
でももし空室が続いてしまったら会社が困りますよね???
実は契約書をよーーーーく読むと
“中途解約を可能とする”という記載があるんです!!!
家賃協議で家賃を下げることに納得してもらえなかったり
経営が厳しいとなった場合、不動産屋には途中解約ができる権利が認められています

結局、お客のおじいちゃんから『リスクはないってあんたも言ってたしな。』と言われた主人公は、不動産屋もボランティアではなくビジネスなので全ては語らずとも
『家を売るのもアパート建てるのもリスクだらけなんですよ。だから娘に言われるままではなく、もう一度よく話し合って決めてください。』と伝えた。

我が家のアパート経営エピソード

『リスクだらけなんですよ』

ドラマを見ていてこの言葉は私の胸にとってもとーっても深くささりました。

何を隠そう…我が家も『新築アパート』を3年程前に購入しているんです。

投資への関心が高かった夫がついに不動産投資を始めたのす。

ドラマ同様に「旦那が色々考えてやったことだから大丈夫か♪」
っとあまり深く考えず今日までおりまして・・
今回”正直不動産”を見なければ今後も気にすることはなかったでしょう。。w

しかし気になったので、ドラマを見ていない夫に契約状況を何気なく質問。

すったもんだにならないといいけど・・・ww

質問①
サブリース契約って知ってる?うちのアパートもしてる?

もちろんサブリース契約は知ってる。
うちのアパートはサブリース契約ではない。
サブリースをするって事は空室が出る可能性が高いってこと
そんな土地・そんな建物・そんな家賃設定にはしていない!!
需要のある土地・気に入られる設備が超重要だと思ってる!!
相場より安い家賃でも利益が出せる購入価格が超・超・超大事なんだ!!!

と普段は穏やかな夫も大金掛けてるので
ここは真剣に熱弁。

ふむふむ、そのへんもしっかり考えてやっているのか、と安堵。

質問②
アパートの管理ってどこがやってるの?

物件を建てた不動産会社
入居率を売りにしている事と、仲介業者(アパ●●ショップ等)に聞いてまわったところ非常に評判が良かった。

本当は自分で管理をやれば一番いいんだけど、本業が他にあるので
兎にも角にも信頼できる業者さんを探したとのこと…

その後もいろいろ雑談をしてみた結果、どうやらドラマ中で言われている『リスク』に関してはほぼ理解しているようではありました。
そして自分なりに、そのリスクをどう解決するのかなど、対応&解釈しているんだなと納得できました。

ドラマを見てめっちゃめちゃ不安になりましたが、なんとか旦那さんの計画通り
経営が推移するのを祈るばかりです。

夫婦喧嘩に発展せずホッ(笑)

今後もドラマを見続けて密かに不動産知識を身につけていきたくなっちゃいまいした。

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